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股东会见闻录丨首开股份的“开发+运营”转变

时间：2023-05-27 05:49:48 来源: 观点地产网

观点网 5月26日，首开股份召开2022年年度股东大会。除现场到会的股东代表外，仍有部分股东是以线上形式参与。


(资料图)

据悉，此次年度股东大会主要审议了《公司2022年度财务决算报告》《公司2022年度董事会工作报告》《公司2022年度监事会工作报告》《公司2022年年度报告及摘要》《公司2022年度利润分配预案》等共计14项议案。

当天稍晚时候，首开股份发布的2022年年度股东大会决议公告显示，上述相关议案均获审议通过。

旧篇

2022年，全国商品房销售面积为13.6亿平方米，同比下降24.3%（较2021年减少4.4亿平方米）。其中，1-12月住宅销售面积为11.5亿平方米，同比下降26.8%，办公楼销售面积同比下降3.3%，商业营业用房销售面积同比下降8.9%；

全国商品房销售额为13.3万亿元，同比下降26.7%（较2021年减少4.9万亿元）。其中，1-12月住宅销售额为11.7万亿元，同比下降28.3%，办公楼销售额同比下降3.7%，商业营业用房销售额同比下降16.1%。

作为市场的参与方，企业终归难以避开时代的大浪。

2022年，由于竣工面积及销售规模较2021年下滑，首开股份报告期内营业收入同比下滑29.32%，至479.20亿元。财报显示，首开股份2022年归母净利润录得亏损4.61亿元，扣非归母净利润的亏损达22.69亿元。

首开股份全年完成销售面积318万平方米，签约金额870亿元，分别完成内部计划的84%、81%；实现结转收入金额约467.79亿元，结转面积约184.76万平方米，报告期末主要在售项目待结转面积1175.82万平方米。2023年，公司项目计划销售面积369万平方米，签约金额880亿元。

疫情三年之后，全球经济形势遭受巨大挑战。当前，国内房地产市场也还没有根本性好转，近几年，房地产行业面临深度调整，发展速度和盈利水平都发生相应变化，大部分企业面临亏损，首开营收表现下滑，并非个例。

有参加股东会的投资者向观点新媒体表示，“与行业相比，首开股份还是保证了稳定的发展。这得益于首开一直以来聚焦一线、二线城市，聚焦于经济发达的地区。”

地产行业“高负债、高杠杆、高周转”的三高时代已经彻底终结，增量存量协同推进和租购并举的发展模式逐渐形成。

再者，2022年年度报告显示，首开股份销售排名逆境提升。按全口径统计，该公司全年完成销售面积318万平方米，签约金额870亿元，销售回款1047亿元。签约额在多家第三方销售排行榜上，名次实现较大提升。

“首开股份的业绩排名分两个方面，权益口径和全口径，排名均有所上升。”

观点指数发布的2022年度房地产企业销售表现显示，去年1-12月房地产企业权益销售金额表现中，首开股份位居榜单第24位；在1-12月房地产企业全口径销售金额表现中，首开股份居榜单第21位。

而在上一年度，首开股份分别居权益销售金额、全口径销售金额表现排行榜的第43位、38位。

新赛道

“首开股份主要还是从事房地产业，与行业里的其他企业都面临相同的问题，但是面对未来也有比较清晰的思路。”

参会投资者向观点新媒体表示，这主要可以概括为四个方面。

其中包括，聚焦一线和强二线城市，同时在这些城市优选优势区域和精准地区进行布局。

同时，面对行业企业暴雷及财务困境的情况，加大独立操盘力度，进行全资项目投资。未来，对合作者的选择会越来越谨慎，收窄合作面积，加大权益口径。

“从近期来看，首开股份独自操盘的项目也取得了不错成绩，4月开盘的首开君礼著项目位于丰台，位置称不上绝佳，但开盘首日销售近30亿元。”

上述投资者提到，“合作项目也大多是北京市场上近年难得的快销项目，也能够表明首开股份在投资上的精准。”

相关信息显示，“君礼著”项目地处北京市丽泽金融商务区、总部基地强国科技、丰台TOD三大产业交圈地带，今年4月22日，君礼著首开销售29.7亿元，登顶2023年丰台区新房项目首开销售金额及去化率TOP1，并问鼎近10年造甲村板块新房项目首开销售金额及去化率TOP1。

合作项目方面，2022年，首开联合金茂打造北京“望京樾”，开盘当日销售额超50亿元，该项目获得2022年朝阳区商品住宅成交套数、面积、金额TOP1，2023年又荣膺2023年1季度三冠王。此外，首开还与中海合作湖光玖里，与华润合作幸福里项目。

关于首开股份的未来发展，管理层于股东会上提到了在城市更新方面的一些探索。例如，已在五一期间试营业的首开LONG街，该项目是北京回天地区首条商业步行街，将在6月正式开业。

首开LONG街也是首开打造的城市更新商业街区系列产品首作，总建筑面积达15.4万平方米，由南北两区组成，南区以商业为主，北区以产业办公为主，并打造3.2万平方米的城市绿洲贯穿整个商街。昌平区2023年政府工作报告中提出“围绕打造融合消费创新示范区，把恢复和扩大消费摆在优先位置”，其中还特别强调了保障首开LONG街开业运营。

此外，位于北京通州宋庄镇的小堡村城市更新项目是首开股份的另一处代表作。

根据此前消息，首开股份参与的通州区宋庄镇小堡村集体土地城市更新项目将于2023年开工建设，2025年建成开业，总投资约9.5亿元。

该项目将打造为“蜂糖艺术街区”，是一个集合艺术商街、艺术家工作室、蜂糖美术馆、醍醐音乐会堂、国际画材中心、艺术酒店等功能于一体的艺术特色文化商业街区。

除了在城市更新方面的探索，未来，首开股份也将调整开发持有型物业的比例。

“首开股份会向着开发+运营双轮驱动，一方面逐步加大轻资产运营，另一方面提升运营能力，提高运营部分的收益。”

据透露，首开股份近年在REITs及保租房、长租公寓方面取得了一些进步，酒店等持有型物业的传统经营，较疫情前的水平有大幅提升。

“首开股份审慎面对市场，未来将调整在市场中的原有传统开发商模式，积极参与城市更新，参与传统物业的升级改造，把首开股份变成开发+运营，从城市更新、养老等新兴产业赛道上的尝试者，逐步变成主营业务板块。”

在2022年年报中，首开股份也提及，加快转型发展升级，优化业务发展模式，探索从增量市场转入存量市场的路径，积极参与老旧小区改造、城市更新等，探索多元化商业模式和市场化运营机制，拓展发展空间，形成新的盈利模式。

行业的深度调整对于首开股份而言还是有利的，企业并未出现大的风险，保持了自身定力，甚至化解了一些合作企业带来的风险。在行业中的排名也不断提升，整体来看，首开股份在行业中还是巩固了自己的位置。

“下一步，还是继续发挥国有控股企业的一些优势，借助国家战略，发挥国有企业优势，深度参与城市更新。”参会投资者表示，“可能有些项目正在谋划中，但暂时不便对外透露。”

进入地产行业的另一个发展阶段，首开股份找到了自己的新赛道，至于怎样出发，怎样跑得更加稳健，需要来自更多参与方的建议，也需要首开股份的逐步摸索。

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